El contrato de arrendamiento es uno de los más utilizados en Colombia, pero paradójicamente, uno de los que mayor confusión genera entre inquilinos y propietarios.
La principal duda radica en su terminación. Frente a este tema, la Ley 820 de 2003 (artículos 21 en adelante) es muy clara respecto a las causales. El objetivo de este artículo es explicar cada una de estas formas de terminación desde un punto de vista netamente práctico.
- Terminación por mutuo acuerdo (Art. 21)
Es la vía más sencilla. Como su nombre lo indica, basta con el consenso de ambas partes para ejecutarla. No exige el pago de penalidades ni el envío de preavisos formales. Son el arrendador y el arrendatario quienes definen libremente las condiciones de tiempo y modo para la entrega del inmueble.
- Terminación por parte del arrendador (Arts. 22 y 23)
La ley divide la terminación por parte del propietario en dos grandes escenarios:
Por incumplimiento del inquilino (Numerales 1 al 6)
Si el arrendatario incumple sus obligaciones, el arrendador debe probar dicho incumplimiento. En estos casos no es necesario cumplir con tiempos de preaviso, partiendo de la base lógica de que el propietario no tiene por qué soportar incumplimientos de forma indefinida.
Por decisión unilateral del arrendador (Numerales 7 y 8)
Aquí las reglas cambian drásticamente y se dividen según el momento en que se solicite:
Terminación anticipada (Num. 7): Exige un preaviso formal y el pago de una indemnización equivalente a 3 cánones de arrendamiento.
Terminación a la fecha de vencimiento (Num. 8): Requiere un preaviso de 3 meses y constituir una caución (en dinero, bancaria o póliza equivalente a 6 cánones). Esta caución garantiza que el propietario cumplirá con el motivo alegado para pedir el inmueble. Estas causales específicas son:
- Necesidad de habitar el inmueble: El propietario debe ocuparlo por no menos de 1 año. Es fundamental que sea el titular quien lo habite; cederlo a un familiar o amigo constituye un incumplimiento.
- Demolición o nueva construcción: La obra debe iniciar en un tiempo prudente tras la restitución del inmueble. Un retraso injustificado o la no iniciación acarrea un incumplimiento.
- Venta del inmueble: Solo aplica cuando hay que entregarlo por el cumplimiento de un contrato de compraventa formal (la ley no admite simples intenciones de venta o promesas).
- Contratos de más de 4 años de ejecución: Por plena voluntad del propietario. En este caso específico, el arrendador solo debe indemnizar al inquilino con 1.5 cánones y no se exige el pago de caución.
El objetivo de la caución es obligar al arrendador a cumplir lo que le notifica al arrendatario. Sin embargo, en la realidad comercial actual, casi ninguna aseguradora maneja este tipo de póliza. Esto obliga al propietario a consignar en efectivo el equivalente a 6 cánones de arrendamiento, lo cual resulta ilógico y muy poco práctico.
- Terminación por parte del arrendatario (Arts. 24 y 25)
El artículo 24 establece 5 causales por las cuales el inquilino puede dar por terminado el contrato. Las tres primeras responden a un incumplimiento del arrendador:
- Suspensión de servicios públicos: Por acción premeditada del propietario o por mora, siempre y cuando sea el arrendador quien reciba el dinero y esté directamente obligado a realizar el pago (nunca aplica si el inquilino era el responsable de pagar y no lo hizo).
- Afectación a la tranquilidad y disfrute: Actos del propietario debidamente demostrados ante una autoridad policiva. Ejemplos: cambio autoritario de guardas, ingreso al inmueble sin permiso, o actos de violencia.
- Desconocimiento de derechos u obligaciones: Cuando el arrendador incumple lo pactado en la ley o en el contrato por mala fe.
Las dos últimas causales responden a la decisión unilateral del inquilino:
- Terminación anticipada: El arrendatario puede terminar el contrato antes de su vencimiento pagando una indemnización de 3 cánones y enviando un preaviso con más de 3 meses de antelación. (El pago de la indemnización es obligatorio).
- Terminación a la fecha de vencimiento: Por la sola voluntad del inquilino, siempre y cuando envíe el preaviso con 3 meses o más de anticipación. No exige justificación adicional ni pago de indemnizaciones.
Frente al último punto, existe una evidente desproporción contractual. Si bien la ley buscó proteger a la parte más débil (el arrendatario), en la práctica esto resulta frecuentemente en un aprovechamiento abusivo y en la desprotección del patrimonio del arrendador.
Aunque la ley y la práctica a veces parezcan contrariarse, es vital respetar las normativas legales para evitar problemas futuros. Sin importar la causal, la mejor forma de terminación siempre será a través de una negociación amigable o conciliación.
Nuestro equipo legal está siempre dispuesto a asesorarle y acompañarle para encontrar la mejor solución en cada uno de sus casos.